Prowadząc negocjacje należy mieć na uwadze art. 353
[1] Kodeksu cywilnego, który pozwala
stronom zawierającym umowę ułożyć
stosunek prawny według
płatności swego uznania,
pod warunkiem, że jego treść lub
cel nie będą się sprzeciwiały właściwości
(naturze) stosunku, ustawie ani
zasadom współżycia społecznego. Skuteczność umowy przedwstępnej, to pewność, że deweloper w przyszłości wykona należycie swoje zobowiązanie, zależy także od formy w jakiej zawrzemy umowę przedwstępną.
Kodeks cywilny określa
skuteczność umów przedwstępnych
w ten sposób, że w przypadku,
gdy strona zobowiązana do zawarcia
umowy przyrzeczonej uchyla się
od jej zawarcia, druga strona może
żądać naprawienia szkody, którą poniosła
przez to, że liczyła na zawarcie
umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże,
gdy umowa przedwstępna czyni
zadość wymaganiom, od których
zależy ważność umowy przyrzeczonej,
w szczególności wymaganiom co
do formy, a formą umowy przenoszącej
własność jest akt notarialny, strona
uprawniona może dochodzić zawarcia
umowy przyrzeczonej (art. 390 Kodeksu cywilnego). Inaczej mówiąc, jeśli zawrzemy umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej, w razie uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej przez dewelopera możemy żądać zwrotu wpłaconych kwot oraz ewentualnego odszkodowania. Gdy natomiast zawrzemy umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego i deweloper będzie uchylał się od jej wykonania, możemy skutecznie nabyć własność nieruchomości z pominięciem dewelopera na podstawie orzeczenia sądu. Forma aktu notarialnego umowy przedwstępnej pociąga za sobą jeszcze szereg innych sutków. Jednak ograniczenia objętościowe artykułu nie pozwalają mi nich wymienić.