Niepewność tę rekompensuje nam jednak ewentualna możliwość zmiany dewelopera w sytuacji, gdy efekty jego działań pozostają
płatności w sprzeczności z naszymi oczekiwaniami. Niestety deweloperzy, dostrzegając możliwość zaistnienia kłopotów, unikają zawierania z klientami umów w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. Sytuacja ta jest częsta, choć można i spotkać wzorce będące wzorcami umów w powołanym wyżej trybie. Zastępczym rozwiązaniem, pociągającym jednak za sobą utratę przez klienta tak konkretnego uprawnienia do wpływania na jakość prac dewelopera, jakim jest pkt. 3 ustawy o własności lokali, jest zawieranie umów przedwstępnych do umów ustanowienia odrębnej własności nieruchomości lokalowej i przeniesienia tej własności na klienta w trybie art. 389 i 390 Kodeksu cywilnego.
I takie właśnie wzorce umów przedwstępnych wręczają nam najczęściej deweloperzy. Czym jest taka umowa i jakie rodzi skutki? Umowa przedwstępna powinna zabezpieczać wykonanie umowy właściwej zarówno przez dewelopera, jak i przez kupującego. Skoro już decydujemy
się na zapłatę za lokal mieszkalny,
którego jeszcze nie ma, musimy
wymagać, aby umowa ta należycie
zabezpieczała nasze interesy czyli we
właściwy sposób zobowiązywała dewelopera
do tego, aby, po pierwsze,
jak najszybciej przystąpił z nami do
umowy przyrzeczonej - umowy, która
jest dla nas najważniejsza z punktu
widzenia naszego bezpieczeństwa
prawnego.
Należy pamiętać, aby w umowach
przedwstępnych zwracać uwagę
przede wszystkim na datę podpisania
umowy przyrzeczonej jako umowy
wywołującej ostateczny dla nas skutek
w postaci nabycia przez nas prawa
własności nieruchomości lokalowej,
a nie na datę wybudowania budynku
lub nawet udostępnienia nam lokalu. Z punktu prawnego te dwie daty niewiele dla nas znaczą, jednak wszelkie istniejące w umowie zapisy niedookreślone odnośnie daty podpisania umowy przyrzeczonej lub pozwalające deweloperowi datę tę przekładać są dla nas niekorzystne. Po drugie, musimy zwrócić uwagę na zapisy, które dotyczą samego przedmiotu umowy czyli lokalu mieszkalnego. Zapisy te muszą wprost odpowiadać zapewnieniom sprzedawcy lub folderom, którymi deweloper stara się nas namówić do zakupu lokalu właśnie u niego. Należy pamiętać, że wszystkie zapewnienia dotyczące jakości, metrażu, czy ceny, nieodzwierciedlone wprost w zapisach umowy przedwstępnej mogą okazać się tylko obietnicami. Po trzecie, należy zwrócić uwagę na fakt, czy możemy się z umowy w prosty sposób wycofać. Zapisy takie są niezbędne w szczególności w sytuacjach, gdy deweloper popada w kłopoty fi nansowe. Sytuacja, gdy deweloper – właściciel budynku w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, za który już zapłaciliśmy może np. ogłosić
upadłość, a my na podstawie zapisów
umowy przedwstępnej, uprzedzając
wniosek o upadłość, nie możemy się
z niej wycofać (nawet przy stracie jakiejś
części wpłaconych pieniędzy) jest
jednym z najczarniejszych scenariuszy,
w jakich możemy uczestniczyć. W umowie przedwstępnej należy zwrócić uwagę jeszcze na szereg różnego rodzaju zwrotów, pamiętając o tym, że deweloper najczęściej, choć nie zawsze, konstruował ją przede wszystkim z myślą o zabezpieczeniu swoich interesów.
Umowa przedwstępna z developerem płatności fragment 40